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國內房市如一灘死水,有房者該何去何從?住商不動產台北大直加盟店副店長吳礎辰指出,有少數投資人將國內不動產出售換現,並將資金移往海外,不過自住型屋主若無立即資金需求,多半不願降價。



以大直地區為例,吳礎辰觀察,不少高資產屋主仍期望成交價落在實價登錄高點,甚至突破行情,加上部分屋主是在房價相對高點購入,不願賠售,寧可民間代書服務耐心等待。

業者指出,有屋主在去年三月委託銷售大直「金泰花園」四十七坪物件,當時實價登錄行情總價介於二六五○至二八○○萬元,小額借款快速撥款但屋主期望售價為三千萬元,結果多數買方出價介於二六○○至二七○○萬元,雙方對價格認知落差大,無法順利成交。

房價真的鬆動了嗎?到底該不該趁早殺出?與其聽名嘴說得天花亂墜,不如聽聽屋主的買賣血淚史,讓實際案例告訴你,面對歹歹時機,小賺真的就是贏!

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取得成本低 寧可繼續等

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但李智暐強調:「房價確實已出現鬆動趨勢!」像是正義國宅前年實價登錄多為八、九房屋借貸查詢字頭,但去年成交價已陸續下探至六字頭,大安國宅也從成交價七、八字頭,降至六字頭。換言之,首波降價的屋主已搶得先機,出脫房產入袋為安,而一直「ㄍㄧㄥ」著不願降價的屋主,在長跌趨勢下,恐怕只會等到越來越低的價格。

稅額暴增 今年賣賺更少

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吳礎辰推算該屋主二○一六年度持有稅與交易稅,光是土地增值稅就增加約三十萬元,換言之,在新稅制的牽制下,屋主的獲利較二○一五年以前賣屋來得低,今年賣比去年賣賺更少,且降價都還不一定賣得掉。

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買方外商L先生了解該戶社區行情,願意出價二億三千五百萬元,但張小姐認為以豪宅總金額來看獲利太少,拒絕讓價,直到房屋貸款率利最低銀行2016今年不得已要交屋了,再委託仲介聯繫L先生,最後以低於二億三千萬元成交,換算張小姐等於認賠約一千萬元,若早點讓價,至少可少賠五百萬元。

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李智暐也指出,大安區跨年度土地公告現值漲幅可達一○%,以三十坪公寓型產品為例,持有稅就增加約三十萬元,等於每坪成本墊高一萬元,「土地持分較高物件尤其明顯,建議趁早處理。」

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今年房地合一稅上路,加上全台調整土地公告現值,造成房屋交易所得稅與土地增值稅雙漲,尤其是土地持分大的公寓或舊華廈,土增稅漲最兇,不少敏感的屋主早在去年底之前債務協商恢復信用就已賣屋,好避開暴增的稅負,不過仍有屋主誤判情勢,錯失售屋時機。

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銀行信貸利率無獨有偶,張小姐去年欲銷售一戶豪宅,價值約二億四千萬元,但張小姐的理想成交價為二億六千萬元,因取得豪宅使用執照時間點落在二○一四年七月一日後,故適用新制契稅及房屋勞工貸款率利 10萬稅,加上政府提高豪宅稅率與路段率,導致原本預估房屋契稅約四十七萬元,卻因適用新制暴漲至近二百萬元。

類似情形也出現在大安區,群義房屋大安店協理李智暐指出,台灣長期處於低利環境,口袋夠深的屋主壓力並不大,加上早期取得成本低,除非有資金缺口,否則並無立即售屋的急迫性。以大安區國宅為例,多數屋主為長期持有,購入成本低,對房子又有感情,開價自然比置產族更「ㄍㄧㄥ」。

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